近年来杭州市上城区稳步推动物、居、业三方协同治理工作，创新探索“金牌管家”大物业模式，推动业委会/物管委规范组建，实现全域旧改和无物业小区清零，促进老旧小区物业管理提质、服务创优、运营增效。截至2024年12月底，已完成1200余万平方米的住宅旧改提升，实现老旧小区专业物业100%覆盖，引领创建市级美好家园61个、省级红色物业18个、市优秀物业管理项目41个，辖区25家物业服务企业荣获省级信用AAA等级。

一、党建引领“三方协同”，激发强大机制动能

　　优化体系支撑，健全共治机制。完善物业服务企业、社区居委会、业委会三方协同治理体系，持续推进业委会（物管委）应建尽建，健全协同议事、联动处置、多元监督等机制，通过“物业+社区”合署办公实行融合服务，全覆盖打造三方协同阵地。如望江街道御潮府小区业委会联合滨江物业对小区公共区域、设施等资产进行全面清查，明晰“家底”、完善台账、线上公开，成为全市首个资产盘点项目并入选省级典型案例。

强化协商议事，共破民生痛点。坚持需求和问题导向，通过入户走访、网格议事等方式收集居民意见建议。统筹物业行业、法律专家、人民调解等力量，建立小区问题会诊制度，定期会同职能部门、街社、物业、业委会、开发商等开展联席会商，解决业委会组建、物业选续聘等难点问题。如聚焦老旧小区物业服务提升问题，全面收集居民意见建议，解决反映强烈的保洁、绿化、设备等物业管理问题1400余个。

深化党建联建，凝聚治理合力。加强业委会人选把关，鼓励党员业主参选业委会，锻造高素质小区治理队伍。加强物业行业党委引领，推动物业服务企业党组织建设，组建物业行业党员志愿服务队，结合小区开放日等契机，开展健康义诊、便民维修等惠民活动，为居民就房屋装修、电梯更新等热点问题提供咨询服务。2024年来，开展活动10场，组织咨询指导30余次，服务300余人次。

二、创新探索“三个先行”，打造优质服务样板

模式先行，推动一体化管理。全市首创、全区推广整体打包、物居联动的大物业管理模式，创新推行“金牌管家”物业服务星级评定，将质价相符度、满意度等纳入考评体系，叠加奖补激励，全面提升物业服务积极性和管理水平。2024年，“金牌管家”模式已覆盖全区253个老旧小区，惠及居民10万余户。

标准先行，促进规范化提升。在全省率先发布实施《老旧住宅小区物业服务规范》并创建市级行业标准，制定老旧小区10大类100余项“基础服务职责清单”及“七项运行管理机制”。出台区级老旧小区提质提价项目物业服务标准，明确“基本管理+便民增值”服务清单，细化26项服务标准要求，实现老旧小区维修有专人、管理有专业、服务有专长。

试点先行，探索多元化路径。结合小区实际量身定制物业服务提质提价方式，如祠堂巷小区作为全区首批试点，创新实施“先尝后付”方式，居民免费体验满意后再按提价标准缴纳物业费；又如南山路222号小区采取“阶梯式”提价方式，针对空户、常住户、出租户等不同需求差异化制定梯度提质提价方案，获得居民广泛认可，提价后物业费收缴率已超80%。

三、全力推动“三大转变”，焕新小区治理格局

　　点面结合，变“盆景”为“风景”。针对老旧小区、安置房小区存在的物业管理薄弱、硬件设施老化等突出问题，举一反三、综合施治，在全面试点提升物业服务标准的基础上，加强配套设施改造建设，健全管理长效机制，形成长期治理的正向循环。如紧抓大规模设备更新机遇，推动全区714台住宅老旧电梯纳入超长期国债资金支持，并全部开工，惠及居民2.5万户。

软硬双提，变“短板”为“长板”。结合旧改、未来社区创建、社区嵌入式服务设施建设等契机挖潜空间资源5万余方，用好老旧小区“金角银边”，破解公共服务设施匮乏难题。发挥物业企业资源优势，引入公益团队、社会力量等作为补充，因地制宜补齐养老、托育、助餐、家政等服务功能短板，满足居民多元化需求，提质提价小区物业服务居民满意度提升至96%以上。

标本兼治，变“阻点”为“支点”。聚焦老旧小区治理规模小、力量散等难题，整合辖区资源，将工程建设、物业管理、市政管养、环卫保洁、绿化养护等统一委托专业物业企业，实行“五位一体”协同服务的区域综合管理，实现降本增效，促进社区自我“造血”，构建形成“政府主导、属地统筹、业主主体、企业运营”的多元共治格局。如采荷街道移交物业使用各类用房1400平方米，每年增加营收100余万元。