社会各界：
为进一步落实《杭州市人民政府关于印发杭州市区村级留用地管理办法（试行）的通知》（杭政函〔2014〕35号）文件精神，规范我区留用地管理，优化产业布局，提高产业定位，防范开发风险，促进村级留用地项目健康有序发展，切实保障村级集体经济组织利益，结合我区实际情况，特制定《上城区村级留用地管理办法（征求意见稿）》，现公开征求意见。
公示期限：2021年9月22日-2021年9月29日
联系方式：朱立，0571-87805772
联系地址：杭州市上城区望潮路77号东楼1614室，杭州市上城区发展改革和经济信息化局投资管理科
区村级留用地管理办法及细则(9.17) .docx附件
上城区村级留用地管理办法
（征求意见稿）
第一条 目的依据
为进一步落实《杭州市人民政府关于印发杭州市区村级留用地管理办法（试行）的通知》（杭政函〔2014〕35号）文件精神，规范我区留用地管理，优化产业布局，提高产业定位，防范开发风险，促进村级留用地项目健康有序发展，切实保障村级集体经济组织利益，结合我区实际情况，特制定本办法。
第二条 适用范围
本意见适用于上城区范围内村级留用地管理。
第三条 指标管理
市规划资源上城分局以村级集体经济组织为单位汇总留用地指标核发、预支、调剂及使用等情况并建卡造册，实行动态管理，每季度报区村级留用地管理领导小组办公室（以下简称区留用地办）备案，每年与街道（管委会）核对指标。
第四条 产业定位
区留用地办制定全区留用地发展计划，引领全区留用地产业定位符合全区产业发展导向。村级集体经济组织不得招引《杭州市产业发展导向目录与空间布局指引》禁止（淘汰）类的产业类型。
留用地项目建成后，为保持前后产业一致性及延续性，鼓励街道或区属国有企业，及有较强商业物业运营管理经验的开发商对村级集体经济组织自持物业或整体物业进行整体返租，统一招商管理，形成产业集聚效应。同时，为提升物业品质，保障物业保值增值，鼓励项目物业管理由区属国有企业或合作开发商统一运营。属地街道和区投促局（楼宇办）对留用地项目加强业态指导及管理，鼓励合作招商。
第五条 开发项目计划管理
围绕项目中心制，区留用地办滚动编制年度区留用地项目出让、前期、开工、续建和竣工计划，加强年度留用地项目管理。市规划资源上城分局会同上城城投、上城城发、各街道（管委会）编制经营性用地出让、收储、做地计划，在11月30日前提交区村级留用地管理领导小组（以下简称区留用地领导小组）审议，并作为下一年度实施的依据。各街道应梳理辖区内留用地项目的农转用报批、规划条件论证和土地做地收储情况，落实单位尽早开展留用地项目的前期基础工作，为后续开发时序提供保障。对合作开发的留用地项目应对接上城城投、上城城发，落实做地计划，按做地程序开展各项报批工作；对自主开发的留用地项目，各村级集体经济组织应围绕农转用报批手续在属地街道的指导下，按基本建设程序推进。
第六条 开发模式
留用地开发模式有自主开发、合作开发、统筹开发、项目置换物业和留用地货币化处置等。根据留用地土地等级及所在区域板块，将全区留用地资源分为三类区域：其中一类区域由区级统筹，鼓励与区属国有企业合作开发；二、三类区域所在村社可根据自身情况自行选择开发模式，如采用合作开发模式，二类区域由区级统筹，推荐与区属国有企业合作开发，如确须对外招商的，优先鼓励与区内优质企业或其他国有企业、具有留用地开发经验的企业合作开发。三类区域也可由村级集体经济组织提出与区属国有企业合作开发。
村级集体经济组织采用自主开发或与第三方合作开发模式下，须与区留用地办签订履约监管协议，并由区留用地办授权属地街道（管委会）进行全过程履约监管。
1.自主开发
村级集体经济组织具备一定自主开发能力时可提出自主开发申请，经本办法第七条规定的程序审核，在具备土地出让条件后，按规定程序办理土地协议出让手续。
2.合作开发
合作开发的留用地项目，村级集体经济组织所占股份及所得房产不少于总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产和地下空间51%的建筑面积，不得分割转让与销售。
对外合作开发的项目，意向合作方确定方式：
在土地具备开发条件后，村级集体经济组织及时对外发布（市级以上报刊和网站）招商信息公告。招商公告明确提出公司规模、项目业态、合作条件等事项，招商期原则上不少于10个工作日。报名的意向合作方须提供企业尽职调查报告且不在上城区留用地开发合作黑名单中，并应在公告约定时间内提交可行性研究方案参加比选。同等条件下优先考虑具有成功开发留用地项目经验的单位。
3.统筹开发
统筹开发是指将多家村级集体经济组织的留用地指标进行整合，选址规划调整在相对集中的区域进行开发。分为统筹自主开发和统筹合作开发。区政府或街道（管委会）认为需要统筹开发的指标，由市规划资源上城分局协助做好留用地块规划调整等相关工作，街道（管委会）作为统筹主体，领衔各村级集体经济组织联合提出统筹开发申请。
统筹自主开发，由多家村级集体经济组织联合自主开发建设，成立项目公司，并以项目公司名义办理协议出让手续。项目建成后各村级集体经济组织按合作比例进行析产后取得相应物业，可独立办理不动产确权登记。
统筹合作开发，由多家村级集体经济组织联合对外合作开发建设，村级集体经济组织占项目公司的股份比例不得低于51%，并按本办法有关程序进行土地公开出让。项目建成后，村级集体经济组织总计应持有不低于总建筑面积（不含物业用房）51%的房产和地下空间51%的建筑面积，且不得分割转让和销售。联合的村级集体经济组织可按其在项目公司中所占股权比例进行析产，并独立办理不动产权登记手续。
项目置换物业方式开发或留用地货币化处置等情况，由区留用地领导小组另行研究执行。
第七条 项目开发流程
区内所有留用地项目的开发建设，由村级集体经济组织提出申请、街道（管委会）集体研究初审、区留用地办组织审核、区政府常务会议或区委财经委会议审核后正式实施开发。
1.村级集体经济组织提出开发申请。村级集体经济组织班子集体决定开发模式后，召开村民（或社员、股民）大会或者村民（或社员、股民）代表大会，经村民（或社员、股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或社员、股民）代表表决通过，确定开发模式，独立设计或招商合作，提出可行性研究方案，由村级集体经济组织向街道（管委会）提交书面开发申请。
2.街道（管委会）集体研究初审。街道（管委会）召开班子会议对项目可行性研究方案进行集体研究，出具会议纪要，同意村级开发方案的，由主要负责人在相关表格上签署意见并盖章后报区留用地办。
3.区留用地办组织开展可研论证。区留用地办召集相关区级部门和属地街道（管委会）对合作方进行比选、可研论证。确定合作单位，出具审核意见，并拟定履约监管协议。比选及明确论证重点为：资金来源、产业定位、开发模式、合作开发意向单位的评价（行业地位、过往业绩、公司实力等）及投资强度、税收贡献等。
4.村级集体经济组织明确项目开发方案。自主开发在明确开发方案后经村民（或社员、股民）大会或村民（或社员、股民）代表大会表决通过。如为合作开发模式，村级集体经济组织与合作方明确合作开发商务条件，经村民（或社员、股民）大会或村民（或社员、股民）代表大会表决通过后签订正式合作协议。项目合作协议签订时须明确项目建成后，办理不动产证涉及税费的承担比例，便于后期析产，办理不动产证。
5.区委区政府研究决策。明确开发方案后，由区留用地办将项目提交区政府常务会议或区委财经委会议研究决策。
经以上流程后，成立项目公司，并与区留用地办签署《留用地履约监管协议》后启动项目供地及基本建设审批手续办理，正式实施开发。
第八条 合作开发公开招标条件设置
村级集体经济组织在进行留用地块公开招标时，区发改经信局、区财政局和市规划资源上城分局共同协助指导村级集体经济组织设置出让条件，特别是对非村级集体经济组织持有部分的物业和房产，设置的条件为预期租金、平方税收、营业收入等重要经济指标，具体指标可参照周边同类业态或由街道（管委会）制定。
第九条 资金留存
为保障留用地项目建设进度、顺利竣工和投入使用，建立资金监管（资金留存）制度。各街道（管委会）在区财政局的指导下，涉及留用地资金在已设立的建设类专户（留用地监管专户）中专项核算。留用地项目土地出让的收入，由区财政局全额核拨到街道(管委会)的监管专户，各街道(管委会)负责资金全流程核拨、动用和监管，资金动用按照“三重一大”有关规定，由项目所在村级集体经济组织班子会议集体研究讨论后方可动用。
为缓解资金压力，允许项目公司在监管专户留足不少于土地返还金51%额度用于项目初期开发建设的基础上，将暂缓使用的部分土地返还金，暂时用于项目公司其他业务发展。
第十条 项目审批
区各相关部门须为留用地项目尽早开工、顺利建设、规范管理提供必要保障。项目审批部门须为留用地项目开辟绿色审批通道，支持容缺预审、模拟审批，特别是合作开发项目，原则上要求项目拿地后半年内开工。合作开发的项目，在前期审定设计方案时，必须充分考虑合作双方（各方）所占股权易于分割和股权份额相对应的物业相对集中的因素，村级集体经济组织必须出具设计方案中双方（各方）物业确认意见，便于项目竣工验收后办理析产，维护自身权益不受损害。
第十一条 项目管理
除自主开发的项目外，留用地开发建设需成立项目公司，村级集体经济组织与合作方组建项目公司联合开发的，项目公司的董事长、财务负责人必须由村级集体经济组织派驻担任；如合作方为国有建设单位，经协商一致，可由国有建设单位派驻，派驻人员须有一定的相关管理经验或聘请专业经理人。项目公司须建立健全公司管理制度、财务管理制度、重大事项集体决策、内控审计、公章使用等制度，形成“每一笔资金支出董事长都同意、财务负责人都知晓，每一项重要事项都经过集体研究决定通过再执行”的制度运行体系。
项目自土地出让后，所在村级集体经济组织，应将项目开发计划、月度形象进度、运营收益等情况，每月报所在街道（管委会），汇总后报区留用地办。项目进度每月在村级集体经济组织公开栏等场合进行公示。每半年向村民（或社员、股民）大会或代表大会通报项目进度情况。各村级集体经济组织可视情成立村民（或社员、股民）工程项目推进监督小组，扩大群众参与度、项目透明度。
第十二条 项目抵押贷款
留用地不得用于除本留用地项目以外的其他经济实体的抵押和担保。其中合作开发项目原则不予抵押，确因合作建设需要实施抵押贷款的，必须在村级集体经济组织范围内进行公告，并按有关规定程序报区政府审查批准。
抵押额度以项目地块面积的49%评估价为上限，且合作方公司需出具反担保的承诺书、资金使用及还款计划，抵押资金必须全部用于本项目建设。
第十三条 项目预售制度
以招拍挂方式公开出让的合作开发留用地项目，村（社）应分别持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产和地下空间51%的建筑面积，且不得分割转让和销售。合作方所持有的房产在项目主体形象结顶后，可以按照规划批建的最小产权单元进行预售，预售许可范围仅限于不超过44%的可转让部分（49%合作方持有部分扣除不低于项目预测绘地上建筑面积的5%）。留用地项目预售经本办法第七条规定的程序批准后，由项目公司提出书面申请，填写《上城区留用地项目转让申请表》，按照留用地分割转让事项程序要求进行报批。
第十四条 统一财务处理
在留用地项目开发、建设、运行过程中，村级集体经济组织需加强会计核算管理，统一科目设置、账务处理。在留用地资源变资产（资金）时，应将其计入资本，在“公积公益金”科目核算；在建设过程中，应根据项目建设进度核拨工程建设资金，在“在建工程”科目核算；在项目建成后转入“固定资产”科目；在项目投入使用时，做好招租出租工作，其收入纳入“经营收入—房屋出租收入”科目核算。账务处理时应设置“10%留用地”的二级或三级明细科目。
第十五条 审计监督巡查制度
建立项目内部审核制度，由各街道（管委会）定期组织对项目公司进行财务、工程审计。在项目完成竣工验收后，督促项目公司在规定时限内完成工程财务决算，以及督促开展项目析产和不动产证的办理工作。各街道（管委会）将留用地项目管理纳入对村级集体经济组织的年度考核，并与年度报酬相挂钩。
区审计部门和区发改经信局根据工作职责，每年对各街道（管委会）的留用地项目进行审计检查，对项目前期立项备案、开发建设到最终建成运营的每个程序和过程进行监督，对发现不合理、不合规的情况予以反馈并督促纠正。
第十六条 组织保障
区级层面成立由区委书记担任组长，区长担任第一副组长，分管副区长，区人大、区政协分管领导担任副组长，由区委办、区政府办、区发改经信局、区司法局、区财政局、区住建局、区商务局、区审计局、区市场监管局、区投促局、市规划资源上城分局、属地街道（管委会）、上城城投/上城城发（上城区城建开发公司、杭州中宸城镇建设有限公司、望海潮建设有限公司、杭州钱塘智慧城投资开发有限公司）等部门（单位）组成的区村级留用地管理领导小组，组员单位各司其职，尽职履责，为留用地项目健康有序规范开发建设管理提供必要的条件和保障。领导小组下设专班，专班办公室设在区发改经信局。
各街道（管委会）相应成立留用地领导小组，下设办公室，明确科室条线和专人负责留用地的审批、管理和监督，以及项目建成后的监管。
第十七条 附则
本管理办法自****年**月**日起施行。
杭州市上城区发展改革和经济信息化局
2021年9月22日